A Lei nº 8.245/91, mais conhecida como a Lei do Inquilinato, é que regula as relações entre locadores e inquilinos em nosso País. E apesar de jovem, ela passou recentemente por mudanças significativas, definidas pela Lei 12.112/09, sancionada em 9 de dezembro de 2009 pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva. A aprovação só veio a confirmar um movimento que se iniciara antes, quando da aprovação do Projeto de Lei 140/09, no final de outubro do ano passado, em caráter terminativo, pela Comissão de Constituição e Justiça do Senado. A alteração mais importante – e festejada – diz respeito ao tempo que ações de despejo levam para ser concretizadas: deverá cair dos atuais 14 meses para apenas seis.

VEJA O QUE DEVERÁ MUDAR NAS RELAÇÕES LOCATÍCIAS BRASILEIRAS

Especialistas são unânimes em afirmar: a Lei 12.112/09 traz aperfeiçoamentos positivos, corrigindo as principais distorções da legislação e conduzindo o mercado a um melhor nível de segurança jurídica. Isso sem falar, claro, que atende aos crescentes apelos da sociedade brasileira. Para o presidente do Sindicato da Habitação (Secovi- Rio) e coordenador geral da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), Pedro Wähmann, o segmento de locação confia que as novas disposições contidas na lei farão com que grande parte dos imóveis que se encontram hoje fechados no Brasil, por insegurança jurídica/negocial, retorne ao mercado.

E esse número não é pequeno: estima-se que, atualmente, existam cerca de 3 milhões de imóveis fechados pelo receio dos proprietários em alugar. Se essas unidades forem colocadas no mercado de locação, todo mundo sai ganhando: os locadores, porque deixam de ter um capital parado, e os inquilinos, porque o aumento da oferta pode gerar redução nos valores dos aluguéis. O gerente de Locações da CIPA, Amauri Soares, vê as mudanças com otimismo. “A agilidade nos processos de despejo vai incentivar os proprietários, movimentando o mercado imobiliário e gerando novos investimentos no setor. Uma das grandes preocupações dos locadores sempre foi amorosidade da Justiça, quando precisam recorrer a ela”, enfatiza o executivo. Na verdade, lembra Amauri, o Projeto de Lei aprovado no Senado propunha adaptar o texto original, de 1991, ao Código Civil e a outras leis mais recentes.

Antes das mudanças na Lei do Inquilinato, em uma ação de despejo por falta de pagamento, quando chegasse o último dia do prazo para desocupação do imóvel, o inquilino deveria comunicar ao Judiciário sua intenção de quitar a dívida. Essa ação, então, voltaria para o juiz e rolaria por mais alguns meses – o tempo médio no País é de 14 meses. Agora, com a sanção da Lei 12.112/09, o juiz poderá determinar o despejo respeitando apenas um período de 30 dias para a saída voluntária do inquilino. E quando houver a ação de despejo, ela só poderá ser suspensa se o inquilino quitar integralmente a pendência em até 15 dias.

Exoneração do fiador

A nova lei determina ainda que os fiadores podem se exonerar da fiança findos os 30 meses do contrato, bastando para isso que comuniquem sua vontade. O gerente de Locações da CIPA vê a medida com apreensão. “A facilitação da exoneração da fiança pode causar preocupação entre os locadores, nos casos das locações em curso, tendo em vista que a apresentação de nova garantia pode se tornar difícil.” Ele justifica explicando que a substituição da fiança tradicional pelo seguro-fiança, por exemplo, estando o locatário no imóvel, dependerá de comprovação de renda e análise apurada.

Por outro lado, pode ser um incentivo a novas modalidades, como o seguro-fiança já citado. “O seguro-fiança vem crescendo, substancialmente, nas novas locações, o que significa dizer que está havendo uma mudança de cultura”, conclui Amauri.

Para a produtora de eventos e atriz Viviane Fontoura, gaúcha, locatária de um apartamento de um quarto em Copacabana, a nova lei beneficiará os bons inquilinos. “É provável que, com mais imóveis sendo oferecidos para locação, os preços caiam e as pessoas tenham mais facilidade para alugar.” Com relação à fiança, ela diz: “Não foi um processo muito complicado, eu já morava de aluguel no Sul e conhecia bem os trâmites. A diferença é que os preços aqui no Rio são bem mais altos do que em Porto Alegre”, compara a moça, que mora no bairro há quase dois anos e pensa em renovar o contrato tão logo os 30 meses previstos acabem.

Impulsos para investimentos

Experts no assunto acreditam que as mudanças vão impulsionar novos investimentos, atraindo mais pessoas interessadas em aplicar recursos no setor. Leandro Ibagy, vice-presidente do Secovi-Florianópolis e coordenador de Locação da CBCSI, ressalta que investir em imóveis para locação significa gerar e manter empregos na indústria da construção civil e no setor de serviços, com a consequente geração de renda e de tributos.

O vice-presidente de Locações do Secovi- Rio, Antônio Paulo Monnerat, reforça que o Brasil tem potencial para incrementar o setor de locações, o que poderá acontecer com as alterações na Lei do Inquilinato.“No Brasil, temos um déficit de 7,2 milhões de unidades habitacionais. Aqui só 16% dos imóveis residenciais são locados, ao passo que em países mais desenvolvidos a média de imóveis residenciais alugados fica entre 35% e 40%”, diz.

Monnerat ratifica que a solução para redução do imenso déficit habitacional, além de programas muito bem-vindos como o Minha Casa, Minha Vida, do Governo Federal,é também estimular a alternativa da locação como forma de moradia digna. “O momento é bastante propício, uma vez que as aplicações financeiras que vinham ganhando em rentabilidade foram bem afetadas pela crise mundial, e o próprio mercado de capitais se reduziu. Em contrapartida, houve uma busca expressiva por ativos mais seguros, como imóveis”, comenta.

Veja algumas das principais mudanças propostas pelo PLC 140: Separação Nos casos de separação, o prosseguimento da locação com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel aplica-se somente a locações residenciais. Fiador Na dissolução familiar ou de morte do locatário, o fiador poderá exonerar-se de suas responsabilidades, no prazo de 30 dias após a comunicação daquele que responderá pelo aluguel. Mas se manterá responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após ter sido notificado pelo locador. Retomada Procedimento para agilizar a retomada do imóvel prevê que, assim que julgada a ação, o juiz vai determinar a expedição do mandado de despejo, com prazo de 30 dias (já previsto em lei) para a saída voluntária. Garantia O locador também poderá exigir a substituição da garantia em caso de prorrogação da locação por prazo indeterminado.