Condomínios com moradias funcionais devem estar atentos a sua melhor utilização

Por um lado, aquele varal cheio de roupas penduradas em pleno playground ou garagem dão um ar de falta de zelo ao condomínio. Por outro, a presença ininterrupta de um zelador pode ser uma mão na roda nas emergências. Com todos os seus prós e contras, as moradias funcionais são uma realidade para muitos síndicos. E para que essa convivência seja harmoniosa e valorize o patrimônio de todos, é fundamental que as regras estejam claras e as normas determinadas pela lei sejam seguidas.

No edifício Concorde, na Tijuca, o síndico Édson Eulália Martins acabou recentemente com a moradia funcional, demitindo o já aposentado porteiro-chefe, que morava no condomínio havia quase 30 anos. Foi uma oportunidade para reduzir as despesas do prédio com o quadro de funcionários. O quartinho agora vai ser transformado em espaço para descanso e vestiário dos quatro empregados remanescentes. “Ele pediu para sair. Mas estava muito oneroso manter um funcionário morando por causa do gasto com tarifas públicas”, relata Martins, que chegou a se deparar com uma conta de luz condominial de R$ 1.500, em grande parte gerada pelo uso quase ininterrupto de ar-condicionado no quarto do porteiro.

Apesar de ter havido uma solução amigável para ambas as partes, a relação dos condôminos do Concorde com o empregado teve momentos de atrito. O motivo era um cachorro que ele e a esposa mantinham no quartinho e soltavam para passear no playground. “Eles gostavam de animais, chegaram a manter outros dois cães, mas proibi que fossem soltos no play”, conta o síndico.

Quem gostaria de seguir a trilha do condomínio Concorde e não consegue é a síndica Ana Cristina Muniz Ferreira, do condomínio Roberto Aquino. “Estou querendo mandar o zelador embora, mas há uma série de restrições legais . Devia haver regras rígidas para o uso desses cômodos”, diz ela, que classifica o quarto do porteiro como uma “imundície” e fica bastante incomodada com o varal cheio de roupas em pleno playground.

Como o porteiro do prédio de Ana Cristina habita o local há mais de cinco anos, a lei assegura a ele o direito de ficar por até 120 dias após 60 dias da demissão. A desocupação só deve ser imediata e sem direito a prêmio quando a dispensa se dá por justa causa, se o empregado pede demissão ou ao término do contrato de experiência (mais detalhes sobre os aspectos jurídicos da questão no boxe).

Ana Cristina também não se conforma de ter de pagar, conforme previsto na convenção, as contas de luz e gás do zelador, já que ele está isento de pagar aluguel pelo lugar onde mora. “Só vivem ele e a filha, que gastam cerca de R$ 70, por mês, de gás. Estamos com um grande problema, pois queremos mandá-lo embora e não sabemos como agir. A moradia é um conforto para ele, que não tem despesas, e um desconforto para nós, que aguentamos a bagunça e pagamos as contas”, desabafa.

Mas nem tudo são espinhos nessa relação delicada. O condomínio Las Leñas, no Recreio dos Bandeirantes, conta com o mesmo zelador desde sua inauguração, há dez anos. Desde então, o empregado, que habita um cômodo de 50 metros quadrados na garagem do edifício, casou-se e teve uma filha. Mesmo depois de tanto tempo, o convívio entre moradores e funcionário é excelente. Síndico do edifício há quatro anos, Carlos Alberto Marçal é só elogios ao “faz-tudo” José Martins. “Botei gás e TV a cabo no cômodo porque é uma pessoa que merece ser reconhecida. Ele tenta resolver os problemas, é proativo e cuida daqui como se fosse dele”, afirma Marçal. Todas as contas do imóvel ocupado por Martins são pagas pelos moradores e já estão incluídas nas despesas mensais ordinárias. Ninguém reclama. “Ele sabe mais sobre o prédio do que qualquer morador. Todos gostam dele”, comenta.

Apesar do excelente relacionamento entre funcionário e moradores do Las Leñas, o uso do imóvel funcional é resguardado por um termo de comodato. O documento estabelece o prazo de desocupação da moradia caso os condôminos assim decidam. “É uma forma de nos resguardarmos de qualquer problema que venha a acontecer no futuro”, assinala o síndico.

O que dizem nossos advogados

Lei resguarda direitos do funcionário

Consultor jurídico da CIPA Administradora, o advogado Salvador da Costa Marques Neto explica que a habitação usada por empregado do condomínio não deve produzir nenhuma despesa ao contratado. Por isso a obrigação de os condôminos arcarem com despesas como água, luz e gás. Outro esclarecimento prestado, na entrevista a seguir, é que, em caso demissão sem justa causa, o funcionário tem, por lei, um prazo bem elástico para desocupar o imóvel, bem como direito a uma indenização.

Quais são as obrigações do condomínio com o zelador/funcionário que mora no local de trabalho? Tem que pagar as contas?

Dr. Salvador Costa Marques Neto: O apartamento funcional, destinado pelo condomínio à moradia do zelador, é cedido para o trabalho, e não pelo trabalho. Portanto, seu uso não deverá acarretar qualquer ônus para o empregado em razão de sua ocupação. No entanto, é possível que, por ocasião da contratação do zelador, fique estipulado o pagamento da luz e do gás consumido por ele, desde que haja medidores individuais para aferição do consumo. O certo é que não poderá haver nenhuma alteração unilateral do contrato inicial para posterior cobrança das contas de consumo. Por outro lado, caso a moradia fosse cedida pelo trabalho, isso caracterizaria verdadeiro “salário habitação”, incidindo contribuições previdenciárias sobre o benefício. Seria o caso de imóvel cedido a empregado que dele não precisa para executar a sua função, como faxineiros.

Quais as restrições legais para desalojar o funcionário? E quando ele se aposenta ou entra de licença-médica, como fica?

Dr. Salvador: Caso o empregado, ao ser dispensado, se recusar a desocupar o imóvel funcional no prazo estipulado na Convenção Coletiva, o condomínio poderá ingressar na própria Justiça do Trabalho, com uma Ação de Reintegração de Posse. O afastamento do empregado, causado por acidente do trabalho ou licença-médica prolongada, enquadra-se como suspensão do contrato de trabalho. Esse período de afastamento não é remunerado pelo empregador. Também não haverá prestação de serviço pelo empregado. Assim, não há que se cogitar a manutenção da moradia, que – conforme explicado na questão anterior – é fornecida para o desempenho do trabalho.

Se o condomínio quiser, por exemplo, manter o funcionário e passar a usar a área do “quartinho” para outros fins e não ter mais um zelador habitando, é permitido? Como o condomínio deve proceder, nesse caso?

Dr. Salvador: O condomínio não pode fazer alteração unilateral no contrato de trabalho do empregado. No entanto, a alteração é possível de comum acordo com o empregado. Por outro lado, para haver mudança na destinação do imóvel funcional, é necessário verificar a convenção de condomínio. Qualquer alteração na convenção do condomínio requer aprovação de 2/3 dos proprietários presentes em assembleia.

Que prazo deve ser dado ao funcionário para desocupar o aposento, em caso de demissão? E o condomínio é obrigado a pagar auxílio-moradia ao funcionário que foi desalojado (mas não foi demitido)? Se sim, por quanto tempo?

Dr. Salvador: Os Termos de Acordos e Dissídios Coletivos da Categoria estipulam o prazo de 30 dias para que o imóvel funcional seja desocupado, ao ocorrer a extinção do contrato de trabalho. Esse prazo terá início, em caso de aviso prévio trabalhado, no dia imediato ao término do período destinado ao aviso prévio; se o aviso prévio for indenizado, esse prazo conta a partir do dia seguinte à comunicação da dispensa.

A devolução do imóvel funcional no prazo anteriormente estabelecido propiciará ao empregado o recebimento de valor correspondente a um piso salarial profissional, no ato da entrega do imóvel, desocupado de pessoas ou coisas. Caso ele entregue as chaves no ato da homologação da rescisão, o prêmio será de um piso e meio. Por outro lado, o descumprimento do prazo para desocupação sujeitará o empregado ao pagamento de multa equivalente a um piso salarial profissional por mês de atraso, além das demais cominações legais, bem como o ajuizamento da competente ação de reintegração de posse perante a Justiça.

Na hipótese de falecimento de empregado que ocupe moradia funcional, aqueles que com ele residiam terão um prazo de 45 dias, a contar da data do óbito, para desocupar o imóvel. É assegurado o pagamento de um piso salarial da categoria, no momento da entrega das chaves, ao cônjuge remanescente ou companheira ou herdeiro legal que com ele residia, desde que respeitado o prazo supracitado.

No caso de suspensão ou interrupção do contrato de trabalho, como em afastamento prolongado por doença, o prazo de desocupação da moradia se dará 30 (trinta) dias depois de decorridos 60 (sessenta) dias do fato que ocasionou a suspensão ou interrupção do contrato, fazendo jus ao valor corresponde a um piso salarial profissional no ato da entrega do imóvel. Empregados que trabalham para o mesmo empregador, no caso citado, por período igual ou superior a cinco anos ininterruptos, podem desocupar o imóvel funcional em, no máximo, 120 dias depois de decorridos 60 dias do fato que ocasionou a suspensão ou interrupção do contrato, fazendo jus ao valor correspondente a um piso salarial profissional, no ato da entrega do imóvel.

Os únicos casos em que a devolução do imóvel dever ser imediata é nas rescisões contratuais motivadas por iniciativa do empregado, demissão por justa causa ou término do contrato de experiência. Nesses casos, o empregado não faz jus ao recebimento de qualquer prêmio, bem como precisa efetuar a desocupação da dependência, que não tinha destinação de moradia.

Há como se resguardar para evitar problemas?

Dr. Salvador: A maneira mais adequada para resguardar o condomínio, no caso de fornecimento do imóvel funcional a seu empregado, é, sem dúvida nenhuma, a celebração do contrato de comodato por ocasião da contratação, o que facilitará o deferimento de liminar no caso de eventual ação de reintegração de posse.