Cuidar da manutenção do edifício, em todos os setores, deve ser uma das principais diretrizes de síndicos e administradores

Em tempos de crise é preciso apertar os gastos e estabelecer prioridades. Agir com cautela é fundamental em todos os segmentos da economia. E os condomínios não ficam de fora. Por isso, ao pensar em manutenção, o síndico e a assembleia devem analisar bem a necessidade da obra, pesquisar preços, planejar. Para dar uma forcinha, a revista Condomínio etc. ouviu especialistas em manutenção e traz, nesta reportagem, um guia para manter a saúde do prédio em dia, em todas as áreas. Afinal, um edifício bem cuidado valoriza o patrimônio dos moradores e, o mais importante: mantém as pessoas protegidas.

Para o engenheiro civil e consultor do Secovi Rio, Bruno Rizzo, especializado em estruturas, é preciso dar mais atenção aos elementos que sustentam a edificação. Pilares (elementos verticais) e vigas (elementos horizontais) são os mais importantes, já que deles depende a estabilidade da construção. As lajes não ficam de fora. “O síndico precisa estar atento ao aparecimento de rachaduras e manchas castanho-avermelhadas”, alerta Rizzo. Vale lembrar que o tempo de vida útil de aço e concreto armado vai de cinco a 50 anos.

Observação constante é fundamental. O conserto de um pilar, que pode ter até 600 toneladas de carga, pode custar mais de R$ 30 mil. E haja cota extra. Segundo o especialista do Secovi Rio, os principais causadores de danos nas edificações são, além da utilização de materiais de baixa qualidade, a poluição e a maresia. Estes acarretam em oxidação do aço que, expandido, estoura o concreto e gera as rachaduras nocivas. O resultado são as trincas, primeiros sinais de corrosão.

Ao contratar uma empresa especializada, é importante observar se ela está devidamente registrada no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (Crea-RJ), possui alvará de funcionamento e CNPJ. Os profissionais envolvidos também precisam ser qualificados. Quem dá a dica é o engenheiro civil Celso Camilo, da Camilo Engenharia, uma das mais atuantes no segmento de manutenção predial no Rio de Janeiro. Além disso, os profissionais que atuam nas obras têm que se comunicar de forma ágil. “Nossos técnicos estão sempre em contato através de um sistema de rádio digital”, completa Camilo.

Muito além da aparência: cuidando da fachada

Embora o “esqueleto” do prédio seja fundamental para mantê-lo de pé, os revestimentos externos também devem ser observados. Além de proteger a estrutura, eles funcionam como uma capa - sua má conservação pode causar acidentes com moradores e transeuntes. Nesse quesito, algo não vai bem quando se observam pintura manchada, queda de reboco, estufamento, rachaduras etc. O ideal é que a manutenção desses itens seja feita de cinco em cinco anos.

Em pequenas edificações, as inspeções de fachada podem ser realizadas por uma comissão de moradores uma vez por ano ou, no máximo, a cada dois anos. Esquadrias externas danificadas também podem dar dor de cabeça, já que oferecem risco de queda de janelas e vidro. Por isso, síndicos ou zeladores devem observar as dobradiças regularmente.

Prédio enxuto - Atenção à impermeabilização

Ela é fundamental para a saúde de um prédio. De acordo com a engenheira Thaís Miranda, da Cetimper, a impermeabilização é o sistema de proteção contra a ação da água, que pode vir da chuva, do solo ou dos reservatórios que a armazenam. Assim, terraços, tetos de casas de máquinas e de caixas-d’água, varandas, playground, jardineiras, reservatórios d’água, piscinas, subsolos, cisternas, estações de tratamento de esgotos, poços de elevadores, saunas, banheiros, cozinhas e áreas de serviço deverão ser impermeabilizados.

O serviço, que tem garantia de cinco anos, custa entre R$ 50 e R$ 200 o metro quadrado. “Os síndicos devem realizar uma avaliação periódica das áreas expostas com empresas ou engenheiros que trabalhem com consultoria para detectar a necessidade ou não de tais serviços”, reforça Thaís. Quando perguntada se a falta de impermeabilização pode gerar sérios danos, a especialista é enfática: “Água mole em pedra dura tanto bate até que fura. É mais ou menos isso que acontece no prédio: a água penetra na estrutura e danifica a ferragem do prédio. Esse desgaste acaba gerando um gasto maior com obras de recuperação estrutural e reimpermeabilização”, conclui.

Conforme esclarece Celso Camilo, mesmo que não apresentem vazamento, as paredes dos reservatórios de água devem ter a porosidade periodicamente analisada. “É preciso aplicar um impermeabilizante não tóxico, adequado a reservatórios, com objetivo de deixar as paredes menos ásperas, evitando a criação de micro-organismos nocivos à saúde”, pondera o engenheiro, esclarecendo que as etapas do serviço dependem de cada caso.

Em geral, as etapas de execução são as seguintes, segundo o especialista: demolição do revestimento existente; remoção da impermeabilização; avaliação da qualidade da base para receber a nova impermeabilização; acerto da base; execução do novo sistema impermeabilizante e, por fim, aplicação de argamassa de proteção ou revestimento, ou, ainda, o acabamento final de acordo com o sistema de impermeabilização adotado.

Choque de ordem em instalações elétricas, hidráulicas e outros itens

Instalações hidráulicas malconservadas acarretam em infiltração, afetando seriamente a estrutura. Deve-se prestar atenção nos prédios com mais de 30 anos de vida, já que as tubulações podem ser de ferro fundido e chumbo, materiais que provavelmente estão com a vida útil no fim. Se for esse o caso, há que se planejar a substituição gradativa por materiais como o PVC. Para evitar os vazamentos, recomenda-se fazer visitas periódicas nas unidades a fim de evitar problemas com torneiras e descargas.Não só os elementos estruturais devem ser observados. O telhado e os itens contidos nesse espaço: para-raios, antenas de telefonia e interfonia, por exemplo, estão na lista. Cisternas e caixas-d’água também precisam ser vistoriados semestralmente. O sistema de impermeabilização tem de ser inspecionado a cada cinco anos.

Com fogo não se brinca

O oficial do Corpo de Bombeiros e consultor do Secovi Rio, Evandro Sarno, chama a atenção para uma questão importante: como ninguém sabe quando pode acontecer um incêndio, manter o sistema de combate ativo é fundamental. “O síndico deve fazer um programa de manutenção periódica”, reforça. Há que se analisar, por exemplo, se o sistema de pressurização das bombas está funcionado automaticamente; se as válvulas não estão emperradas.

O síndico precisa observar ainda se as mangueiras estão íntegras e sem vazamentos. “É muito comum que as mangueiras, por ficarem muito tempo sem uso, acabem por deteriorar rápido demais”, diz Sarno. Alguns cuidados simples podem aumentar muito a vida útil delas. Um deles é não mantê-las diretamente conectadas ao registro, pois qualquer pequeno vazamento poderá causar umidade, deteriorando o revestimento interno. Após a utilização, se necessário for, é importante lavá-las, retirar toda a água de seu interior e deixá-las secar à sombra.

De acordo com Ivanila Rodrigues, técnica de segurança da Ideal Fire - que atua no segmento de serviços e equipamentos de combate a incêndio -, o Decreto Estadual nº 35.671, de 9 de junho de 2004, regulamenta e normatiza a manutenção de equipamentos e especifica que itens devem ser instalados no edifício. Há que se fazer as recargas de extintores a cada 12 meses; já o teste das mangueiras precisa ser feito semestralmente. Também de seis em seis meses precisa ser feita a inspeção de para-raios, sprinklers e casa de máquinas de incêndio (CMI). A técnica recomenda que, ao comprar produtos ou realizar a manutenção, os síndicos procurem apenas empresas credenciadas no Corpo de Bombeiros e Inmetro.

Elevadores: Atenção ao sobe-e-desce

Em um condomínio, o elevador é um dos itens mais importantes, afinal, sua manutenção envolve a segurança de todos. “É um dos equipamentos mais úteis do prédio porque, mesmo que os usuários possam utilizar as escadas, sempre haverá moradores ou visitantes com problemas de locomoção. Além disso, serve para mudanças, transporte de lixo, bagagens, compras etc.”, ratifica Fábio Aranha, diretor comercial da Infolev e presidente do Sindicato das Empresas de Conservação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp).

O especialista lembra que é obrigatória uma visita dos técnicos a cada 30 dias para manutenção preventiva. “Na visita mensal são checados os itens de segurança, eventuais anomalias relatadas e outros itens previstos no plano anual de manutenção. Normalmente, existe um cronograma de manutenção preventiva, de forma que, no final de 12 meses, todos os pontos tenham sido verificados”, esclarece Aranha.

O síndico pode acompanhar o processo, mas, na prática, ele não tem disponibilidade para isso, muitas vezes, nem mesmo o zelador. Portanto, são necessários alguns cuidados: a contratação de uma empresa idônea - verificar se está registrada nos órgãos competentes (no caso do Rio de Janeiro, a Ggerência de Engenharia Mecânica - GEM - da Rio Luz) - e também referências de outros condomínios para os quais a empresa presta serviços. Em caso de dúvida, pode ser contratado um consultor técnico independente para fazer essa verificação e o estado do equipamento.

Na época do racionamento, criou-se o hábito de fazer o revezamento em edifícios com mais de um equipamento. Esse liga-desliga pode danificar o aparelho? Para o diretor da Iinfolev, não é aconselhável paralisar o elevador durante vários dias, pois, entre outras coisas, a lubrificação pode ficar prejudicada (a graxa endurece). A economia de energia muitas vezes é insignificante, especialmente se considerarmos os transtornos da paralisação de um equipamento. Nos elevadores mais novos, com acionamento eletrônico, não compensa o desligamento.

Síndicos precavidos

Síndico do condomínio Jenny, na Tijuca, Geraldo Saback - que conta com o auxílio da CIPA na administração - revela estar sempre atento a todas as áreas do edifício. Desde que assumiu a função, há seis anos, já comandou a pintura externa e interna do prédio de oito andares e 30 apartamentos, refez o PC de luz, que não tinha cobertura e oferecia risco aos moradores, trocou o sistema elétrico dos corredores por equipamentos mais eficientes. E não para por aí. Atualmente, os dois elevadores estão sendo modernizados
e a portaria vai ganhar cara nova em breve.

Por isso, a cota condominial, no valor de R$ 278, subiu temporariamente para R$ 378. Mas ninguém reclama. “Os moradores são conscientes”, diz Saback. Para não se esquecer da manutenção, o síndico anota tudo na agenda. Lá ele coloca as datas em que devem ser feitas a inspeção de extintores de incêndios, a lavagem da caixa-d’água e da cisterna, a dedetização etc. A cada dez dias, o zelador visita as unidades para detectar possíveis vazamentos, combatendo, assim, o desperdício de água.

Igualmente preocupada, dona Eurídice Cordeiro de Matos, síndica de um edifício na Rua Dona Zulmira, no Maracanã, afirma: quando o assunto é manutenção, seu braço direito é o zelador, que já trabalha no prédio há nove anos. “Ele observa tudo, e conversamos quando há necessidade de alguma intervenção”, diz Eurídice, que em cinco anos de função já instalou sensores de presença em corredores e garagens, consertou as bombas d’água que alimentam o sistema anti-incêndio, pintou as partes comuns etc.

Uma das vantagens de sua administração é que o condomínio registra baixo índice de inadimplência. “Não costumo cobrar cotas extras, tudo aqui é na base da economia”, reforça a “comandante”, que consegue economizar, em média, R$ 5 mil por ano só segurando os gastos e está realizando a reforma da portaria.

Mergulho saudável e parquinho seguro

Nos espaços de lazer do condomínio, há muito o que se observar. As piscinas, por exemplo, requerem cuidados importantes. A limpeza deve ser realizada de duas formas: a física (escovação de paredes, peneira, limpeza de borda e filtração) e a química (uso de ajustadores de pH e cloro).

Diariamente, é preciso verificar as condições de transparência da água, colher com a peneira folhas ou insetos que possam cair no espelho-d’água, filtrar e clorar. Semanalmente, devem-se medir o pH, limpar as bordas, escovar a parte interna, colocar floculante e fazer a aspiração da sujeira decantada. De 15 em 15 dias é importante fazer a retrolavagem da areia do filtro e mensalmente se pode colocar oxidante diluído na piscina, o que gera economia de cloro. E uma vez por ano é indispensável realizar a troca da carga de areia do filtro.

Renato Garcia, da Iimppar, explica que, para grandes reservatórios, é preciso estar atento também à impermeabilização. A empresa utiliza geomembrana de PVC, que garante a impermeabilização por décadas já que sua vida útil ultrapassa os 50 anos. “É a ideal para condomínios: atóxica e altamente recomendada para grandes reservatórios. Teve sua maior notoriedade quando revestiu e impermeabilizou o Piscinão de Ramos e diversos aterros sanitários. Atualmente, será utilizada na impermeabilização do Canal do Cunha, obra anunciada pelo ministro Carlos Minc e o governador Sérgio Cabral”, afirma Garcia, lembrando que o custo de limpeza de reservatórios de até mil litros sai a R$ 99.

Ainda falando em lazer, é importante cuidar bem dos parquinhos para que as crianças não saiam feridas. A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) e a Associação Brasileira dos Fabricantes de Brinquedos (Abrinq) editaram normas para playgrounds, a fim de garantir a segurança e a diversão em condomínios, hotéis, escolas e clubes. As orientações, baseadas em normas inglesas - as maisrígidas do mundo -, dizem respeito, por exemplo, a ângulos dos brinquedos, fixação, tipos de piso e material (plástico, aço ou ferro galvanizado), pintura atóxica e madeira tratada.

Pelas normas, todo playground deverá ter um livro de inspeção e um especialista para emitir um laudo técnico anual. O fabricante dos brinquedos também terá que colocar uma placa de identificação no local. acordo com Murilo Marcelli, da Lom e Tom Brinquedos, os brinquedos mais solicitados são balanço, escorrega, gangorra e casinha de bonecas. Um parquinho custa, em média, R$ 7 mil. O condomínio não precisa ter uma área mínima para a colocação do playground, mas um espaço de pelo menos 16 metros quadrados é satisfatório.“

As crianças devem ser sempre supervisionadas, principalmente quando estão subindo, balançando e escorregando nos brinquedos. Os síndicos devem prestar atenção também na manutenção”, diz Marcelli, sugerindo três tipos de inspeção: a diária, a registrada (de um a três meses) e a certificada, que deverá ser realizada por profissional especializado, de oito a 12 meses. Os problemas observados devem ser comunicados imediatamente aos responsáveis pelo parque e, se necessário, o local deve ser interditado.

Cuidando bem do verde

Tão importante quanto os espaços de lazer, as áreas verdes embelezam, dão sombra e atraem a atenção dos visitantes. Dde acordo com Nanci Andrade, da Raphia Jardins, para fazer a manutenção de um jardim de condomínio não é interessante apostar em curiosos. “É preciso, sim, ter um profissional de jardinagem periodicamente por perto. Na grande maioria dos condomínios, podemos, infelizmente, encontrar pessoal de limpeza, porteiros e outros tentando assumir, de forma equivocada, esse papel”, diz a especialista.

Para ela, o condomínio deve ter um jardineiro. Os principais cuidados para manter jardins, plantas em vasos e jardineiras bonitos e saudáveis basicamente se iniciam com o compromisso de regá-los em intervalos previamente estabelecidos. Iimportante também é cuidar de poda, limpeza, adubação, reposição de terra e extermínio de pragas. Por isso, é interessante a contratação de serviço de manutenção periódica.

Se o condomínio possui poucos recursos, a paisagista dá dicas de jardins fáceis de serem cuidados. “Para ambientes externos, com incidência total ou parcial de raios solares, as opções são inúmeras, como ixoras, hibiscos, azaleias, pingo-de-ouro, bromélias, buxinho etc. Para ambientes internos com pouca luminosidade, as opções são mais reduzidas: marantas, asplênio, surculosa, clorofitos de sombra, jiboias e algumas palmeiras”. Se a ideia for montar um belo jardim ou vasos, é necessário que se busque um profissional especializado para orientar nas escolhas.

Em espaços onde circulam crianças e animais, todo cuidado é pouco. Plantas como espirradeira e comigo-ninguém-pode, por exemplo, são tóxicas e oferecem perigo quando ingeridas. Os cuidados com relação ao mosquito da dengue devem ser levados em conta. As bromélias, diz Nanci, não precisam ser vistas como vilãs. “Essa planta continua sendo amada, e cuidar dela não é nenhum bicho-de-sete-cabeças. Em primeiro lugar, as bromélias precisam estar em ambiente adequado para que se mantenham viçosas e bonitas. A bromélia imperial, por viver ao ar livre, está suscetível a acúmulos de água. Caso isso ocorra, é só depositar uma colher de chá de água sanitária, que agirá eficazmente como larvicida”, ensina a paisagista.

Para as que vivem em ambientes sombreados, plantadas em vasos, basta apenas incliná-las para baixo que a água acumulada escorrerá. Algumas bromélias de sombra precisam de água em suas "coroas" para sobreviver, ao contrário das demais, que precisam apenas de umidade no solo.