Síndicos precisam estar atentos ao uso de material adequado e à manutenção das áreas comuns, pois podem ser responsabilizados por acidentes

Usabilidade e acessibilidade são termos bem conhecidos de quem lida com internet e novas tecnologias. Porém, essas duas palavrinhas são totalmente aplicáveis ao mundo real - e isso inclui os condomínios. Valoriza o patrimônio de todos contar com áreas comuns não só bonitas, mas que sejam locais de fácil acesso (inclusive para cadeirantes, idosos e carrinhos de bebê) e cujo uso seja simples e seguro. Afinal, piso perto de sauna e piscina feito de material escorregadio ou rebocos se soltando de fachadas internas ou externas são verdadeiros pedidos para que acidentes ocorram. E, se acontecerem, o síndico pode ser acionado judicialmente junto com o condomínio.

Para o projeto original, quando o prédio está sendo feito, as construtoras contam com seus arquitetos - que, além de terem conhecimento técnico sobre o material adequado para cada ambiente, costumam estar atualizados em relação às leis. Mas muitos síndicos, ao fazerem uma obra - necessária ou não -, dispensam os serviços de pessoas qualificadas. Seja na intenção de economizar ou de embelezar as áreas comuns, podem acabar cometendo erros que comprometem a segurança de moradores, funcionários e visitantes.

“Em qualquer reforma, é fundamental contratar profissionais gabaritados, para que seja usado material adequado e não ocorram falhas. Quem está doente vai ao médico, não procura um curioso qualquer”, afirma o engenheiro Luiz Otávio Ggomes Ribeiro, responsável pela Ricel Engenharia, que conta 26 anos no mercado e é especializada em pintura, instalação, impermeabilização e recuperação estrutural.

Para Michel Fiad Júnior, engenheiro responsável pela Altenge - Alternativa Engenharia, as boas condições de uso das áreas comuns estão diretamente ligadas a uma manutenção constante. “Uma fachada, por exemplo, precisa de inspeções periódicas. As revestidas devem ser reformadas a cada cinco anos”, diz.

Em prédios antigos, o cuidado é redobrado, pois o tempo é implacável na deterioração do material. E quanto mais se demora a consertar, pior. Síndico do edifício Hilda, em Vila Iisabel, Dimmi Barbosa vive no dia a dia as dificuldades de administrar um prédio de 44 anos e pouquíssima manutenção no currículo. Só pôde fazer o que havia de mais urgente e deixará algumas melhoras a cargo de seu sucessor. O problema mais grave era o prisma de ventilação, cujas paredes nunca haviam sido reformadas e estavam soltando rebocos - alguns já tinham caído na garagem do edifício, felizmente sem maiores consequências.

“São apenas nove apartamentos e, quando assumi, tive que fazer um fundo de obras para os reparos mais urgentes. O valor da cota condominial mal cobre as despesas ordinárias. Mesmo assim só consegui reformar o prisma em julho de 2008, depois de um ano como síndico. Felizmente, não houve nenhum acidente, mas eu estava sempre de olho e pudemos esperar porque não havia mais nenhum pedaço solto, apesar de as paredes estarem bem descascadas e esburacadas”, conta o síndico.

Mesmo nos condomínios construídos mais recentemente, é preciso ficar atento às demandas que surgem, principalmente nas áreas de lazer. Afinal, os usuários são os primeiros a notar algum problema - e quando isso ocorre no parquinho, as crianças não perdem tempo: botam a boca no trombone. Foi o que aconteceu no edifício Villa dei Fiori, no Méier, que tem 12 anos de existência e 96 apartamentos. Recentemente, a síndica Marilene Cunha trocou os brinquedos de madeira - que estavam soltando farpas e cujos pregos expostos estavam arranhando a garotada - por um conjunto feito de plástico. Aproveitou e substituiu a desgastada grama sintética, que já não drenava mais a água da chuva, por uma novinha em folha.

“Não adiantava mais reformar o parquinho de madeira. Troquei-o por um multiplay mais casinha, gangorra, peixinho e banco em forma de lápis de cor. Até ia manter um dos brinquedos de madeira porque as crianças pediram, mas a madeira dele está se abrindo, e a pintura ficaria muito cara. Seria dinheiro jogado fora. Em compensação, fiz um salão de jogos com pingue-pongue e totó para elas”, assinala Marilene, que aproveitou também para instalar mais luminárias no andar do playground, para clarear o ambiente.

Arquitetos orientam sobre o material adequado para cada ambiente

Sócios da RAF Arquitetura, Rodrigo Sambaquy, Aníbal Sabrosa e Flávio Kelner contam com um currículo recheado de empreendimentos residenciais de alto nível, no Rio de Janeiro. Abaixo, seguem algumas dicas úteis sobre usabilidade e acessibilidade em condomínios. Mas vale sempre lembrar: na hora de reformar, não abra mão de assessoria especializada em engenharia e arquitetura, pois o barato pode custar caro.

- A portaria deve ser bem sinalizada, ter acesso confortável, com portas amplas com puxadores ou maçanetas firmes e de fácil manuseio. Se houver desnível em relação ao passeio, será obrigatório o uso de rampa. As escadas devem ter corrimãos dos dois lados. As portas devem estar localizadas num patamar generoso e nunca abrir direto para escadas ou rampas.

- Na portaria e nos jardins, considerando-se uma boa relação custo-benefício, costumam-se usar desde pedras nobres, como granito ou mármore - que, quando modulado em formato menor, por exemplo, 40 cm x 40 cm, não costuma ser tão caro -, até porcelanato técnico ou cerâmica de boa qualidade.

- No caso de pedras, o cuidado deve ser na definição do acabamento. As polidas e lustradas são a preferência da maioria das pessoas, mas são escorregadias, por isso não são recomendadas para rampas ou escadas. No caso de porcelanato e cerâmica, devemos prestar atenção na recomendação de uso do fabricante. Existem o rústico, o antiderrapante e o polido, bem como a classificação de resistência e de dureza em função do tráfego de pessoas e de equipamento.

- As rampas de acesso para cadeirantes, idosos, carrinhos de bebê etc. devem ter largura de pelo menos 1,20 m e inclinação máxima de 8%. Ou seja, para um desnível de um metro, precisamos de uma rampa de 12,5 m de comprimento. Em geral, elas se desenvolvem partindo de local central, próximo à entrada principal, para um dos lados do prédio, e voltam para o mesmo local próximo à entrada, no nível que se quer atingir. Podem se desenvolver dentro de um jardim ou atrás de uma mureta, para não interferirem muito na estética geral. Se não houver espaço suficiente, podemos usar uma plataforma para cadeirantes e carrinhos de bebê, como um pequeno elevador aberto. Nesse caso, o custo é maior.

- Nos corredores, caixas de telefones devem ser metálicas, com porta embutida e tranqueta que fique totalmente dentro da alvenaria, dificultando o acesso de crianças e animais domésticos. O piso mais acessível para esse ambiente é o porcelanato rústico ou a cerâmica esmaltada com boa resistência à abrasão, em menor formato (geralmente 40 cm x 40 cm ou 45 cm x 45 cm). Deve ser aplicada sobre contrapiso regularizado com argamassa colante apropriada.

O hoje chamado Pavimento de Uso Comum (PUC), antigo playground, merece atenção especial:

No caso específico do parquinho, se o PUC for uma laje, os brinquedos de plástico são a melhor alternativa. Também existem os de madeira esmaltada, mas atenção para o tratamento de arestas e quinas. “Se o PUC for um jardim, gosto dos brinquedos de tora de madeira e corda, pois ficam integrados ao ambiente natural”, afirma Rodrigo Sambaquy.

Para o piso do parquinho, a grama sintética desgasta-se rapidamente, embora alguns fabricantes ofereçam até dois anos de garantia. Areia custa muito para secar depois de uma chuva e, dependendo da aplicação, pode fazer uma tremenda sujeira no entorno e nas próprias crianças. “Prefiro usar piso de borracha em lajota intertravada, que pode ser colado sobre concreto”, sugere Sambaquy.

Piscinas devem ser sempre cercadas, e os piso ao redor, antiderrapante. Ddeve-se dar atenção para o coeficiente de atrito no caso de cerâmica ou porcelanato. Cerâmicas especializadas, quartzitos (como pedra são tomé) e pisos cimentícios atérmicos são boas opções.

A segurança dos moradores é fundamental. É preciso atender às normas para guarda-corpos, evitar excesso de desníveis, definir bem as circulações e áreas de convívio, evitar elementos como bancos ou jardineiras próximos aos peitoris e guarda-corpos, onde crianças possam trepar e ficar sujeitas a acidentes. Pode-se tirar partido de barreiras arquitetônicas esteticamente agradáveis, como gradis ou jardins mais densos para proteção.

Outra dica: para a conservação de playgrounds, existem as normas técnicas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2, cujo texto pode ser adquirido no site www.abnt.org.br

A falta de manutenção em qualquer equipamento que gere acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários. Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.

A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção do equipamento e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso de a manutenção provocar alguma lesão nos usuários.

Síndicos podem ser processados em caso de acidentes

Muitos síndicos desconhecem, parcialmente ou totalmente, que estão passíveis de serem punidos em caso de manutenção deficiente (ou mesmo ausente) das áreas comuns do condomínio. Sem falar que a acessibilidade - mais exatamente a instalação de rampas de acesso - já é lei há alguns anos no Rio de Janeiro e em várias outras cidades brasileiras. Consultamos a advogada Corina Costa, da equipe do Secovi- RJ, que esclareceu algumas dúvidas, inclusive sobre punições a que o síndico está sujeito quando a falta de manutenção causa acidentes.

Morador também pode agir

É obrigação do síndico zelar pelas partes comuns, mas o condomínio é patrimônio de todos. Se o condômino toma conhecimento de alguma situação que deva ser corrigida, poderá dirigir-se diretamente ao síndico para fazer a comunicação. Ou fazê-la por escrito, por meio de carta encaminhada diretamente à administração ou de anotação no livro de ocorrências, quando este existir.

Caso o síndico continue inerte, a lei permite que um ou mais condôminos, sendo a obra necessária e urgente - como numa queda de reboco -, tome a iniciativa e mande executar o serviço, dando ciência posteriormente à assembleia. Ressalte-se que, nesse caso de urgência, a execução da obra não necessita de aprovação da assembleia (art. 1.341, § 2º).

No entanto, apesar da abertura da norma, o condômino que resolver utilizar esse dispositivo para mandar executar uma obra deve agir com prudência, pois caso, posteriormente, essa despesa não seja configurada de natureza necessária, ainda que ela tenha sido realizada no interesse comum, o morador não terá direito à restituição (art. 1.341, § 4º).

Se o codomínio não tem caixa para fazer obra

Ainda que a obra seja necessária e urgente, hipótese em que o síndico poderia mandar realizar a despesa sem aprovação de assembleia, na falta de dinheiro cabe a ele, até mesmo para se isentar de responsabilidade pessoal, convocar assembleia para aprovação de cota extra para realizar o serviço.

Se um acidente acontece

A tarefa de administrar um condomínio é extremamente complexa e cheia de responsabilidades. Em alguns casos, o condomínio responde de forma objetiva, ou seja, não se questiona se houve culpa ou não, basta a ocorrência do fato que atinge uma determinada pessoa ou bem e cause dano para que o condomínio possa ser responsabilizado - como no caso da queda de um reboco. Em outras situações, como o furto de veículos, a responsabilidade é subjetiva e discutível.

Em qualquer situação em que ocorra dano, o condomínio responde por eventual responsabilidade civil. Porém, sendo o síndico o responsável pela conservação das partes e coisas comuns, nos termos do inciso V do art. 1.348 do Código Civil, poderá ser responsabilizado regressivamente e condenado a ressarcir o condomínio pelo valor da indenização.

Se houver um acidente grave/fatal, pode ser instaurado processo de responsabilidade criminal. “Mas não conhecemos jurisprudência sobre o assunto”, afirma Corina.

Acessibilidade

O assunto é regulado pela Lei Municipal 3.311/01 e pelo Ddecreto 22.705/03, que determina que seja elaborado um projeto para cumprimento da legislação, com base na norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Para os casos de impossibilidade arquitetônica, o decreto permite, com algumas ressalvas, a utilização do passeio público para implementação de equipamento.

Assim, não diligenciando o síndico em providenciar a realização das obras de adaptação da acessibilidade, observando os prazos legais, o condomínio poderá ser multado, e tais valores podem ser regressivamente cobrados do síndico.